Wildberries строит империю логистики: 2,2 млн кв. м собственных складов, 30 тыс. кв. м арендованных площадей и новые проекты для сторонних арендаторов
Wildberries инвестирует в строительство логистических мощностей не точечно — он форсирует создание вертикально интегрированной сети. За два года компания вложила более 30 млрд рублей в собственные комплексы: 11 млрд в Белоруссии, 12 млрд в Нижнем Новгороде, свыше 10 млрд в Красноярске. Параллельно маркетплейс арендует временные площади у государственного девелопера Raven Russia — 30 тыс. кв. м в логопарке «Истра» за 330–405 млн рублей в год. Это не просто расширение инфраструктуры: собственные мощности на 2,2 млн кв. м должны снизить зависимость от рынка аренды и одновременно превратить складскую недвижимость в новый источник дохода. В портфеле Wildberries уже 4,2 млн кв. м действующих и строящихся площадей, часть которых будет предложена в аренду или продажу сторонним компаниям. Таким образом, маркетплейс намерен стать крупнейшим частным участником в сегменте логистической недвижимости.
Собственные склады и временная аренда: две стороны стратегии
Дилемма Wildberries — зависимость от дорожающей аренды и необходимость контроля над логистической цепочкой. В Московском регионе, где рынок складской недвижимости сократился в пять раз за первый квартал 2025 года (до 241 тыс. кв. м), компания арендует временные площади в логопарке «Истра» у Raven Russia, перешедшего в федеральную собственность по решению Генпрокуратуры. Годовые платежи 330–405 млн рублей за 30 тыс. кв. м — это премиальные ставки на фоне обвала спроса, но Wildberries не может позволить себе рисковать сроками поставок.
Параллельно маркетплейс строит собственные комплексы суммарной площадью 2,2 млн кв. м. Крупнейшие проекты:
- Белоруссия: комплекс 140 тыс. кв. м под Минском, инвестиции 11 млрд рублей, строительство начато в 2024 году. Площадка расположена на участке свыше 27 га. В 2024 году оборот белорусских продавцов на платформе вырос на 140% до 64,4 млрд рублей; общее число активных продавцов превышает 15 тыс., рост — более 20% в год.
- Нижний Новгород: 150 тыс. кв. м, 12 млрд рублей, разрешение на строительство выдано в июле 2026 года, сдача запланирована на конец 2027 года. Застройщик — ООО «РВБ». Участок передан по договору КРТ, компания заплатила 127 млн рублей за право заключения соглашения.
- Красноярск: первая очередь 200 тыс. кв. м, инвестиции превышают 10 млрд рублей. Участок 37 га расположен рядом с федеральной трассой Р-255 «Сибирь» и Енисейским трактом, вблизи деревни Старцево.
- Приморье: 150 тыс. кв. м, завершение строительства запланировано на 2026 год.
Каждый проект решает две задачи. Во-первых, сокращение операционных издержек: собственные склады позволяют Wildberries оптимизировать маршруты, сократить время доставки и снизить зависимость от сторонних арендодателей. Во-вторых, маркетплейс получает возможность сдавать часть площадей в аренду или продавать их — то есть превращает логистику из издержки в дополнительный источник дохода. В активе компании уже 4,2 млн кв. м, и часть этих площадей будет предложена рынку.
Нижний Новгород, август 2026: протест у забора стройки
Нижний Новгород, посёлок Новинки, август 2026 года. У забора стройки на 150 тыс. кв. м, рядом с жилым комплексом «Окский берег», протестующие с плакатами «Не дадим промзону у школы!». У их ног — коробка для подписей под коллективный иск. В ста метрах от протестующих — территория стройки: экскаваторы роют котлован, фуры Wildberries маневрируют на площадке, на воротах установлены баннеры с логотипом «РВБ». В двухстах метрах — школа № 124. На въезде в жилой комплекс висят предупреждающие знаки: «Осторожно, техника!».
Губернатор Алексей Никитин пообещал, что большегрузные автомобили не будут заходить в жилую зону, но протестующие не верят обещаниям. Коллективный иск и уголовное дело о халатности уже поданы. Власти обещают установить шумозащитные барьеры и ужесточить контроль за въездом, но конфликт не утихает. Жители опасаются за безопасность детей, экологию и качество жизни — а компания должна соблюсти сроки сдачи объекта к концу 2027 года.
Локальные конфликты: почему строительство складов провоцирует протесты
Протесты в Нижнем Новгороде — часть системного напряжения. В Красноярске стройка у деревни Старцево, рядом с федеральными трассами, также вызывает опасения жителей: шум, трафик, экологические риски. В Белоруссии проект продвигается без публичных скандалов, но это связано с местной спецификой — а не с отсутствием рисков.
Конфликты возникают из-за базового противоречия: строительство логистических комплексов приносит в регионы инвестиции и рабочие места, но одновременно ложится нагрузкой на инфраструктуру и экологию. В Нижнем Новгороде власти обещают шумозащитные барьеры и запрет на фуры через жилую зону, но протесты не утихают из-за недоверия к обещаниям. В Красноярске протестов пока нет в источниках, но это не гарантия спокойствия: жители могут обратиться в суд или организовать акции позже, когда стройка выйдет на активную фазу.
Эти локальные войны влияют на темпы строительства и условия согласований. В Нижнем Новгороде коллективный иск и уголовное дело о халатности могут затянуть проект или изменить его параметры. В других регионах власти могут ужесточить требования к экологии или трафику, что увеличит издержки Wildberries. Однако компания не может позволить себе останавливать строительство: её амбиции требуют опережающего развития инфраструктуры.
Новая модель: Wildberries как арендодатель
Wildberries не только строит склады для себя — он начинает сдавать часть площадей сторонним компаниям. В активе компании 4,2 млн кв. м действующих и строящихся складов, и маркетплейс намерен предложить рынку аренду или продажу части этих площадей. Это позволяет окупить часть инвестиций и создать дополнительные каналы дохода.
Новая модель работает по нескольким направлениям:
- Аренда сторонним компаниям: Wildberries предлагает площади в своих логистических парках для аренды или покупки. Это позволяет компании окупить часть инвестиций и создать дополнительные каналы дохода.
- Интеграция с логистикой маркетплейса: компании-арендаторы получают доступ к оптимизированным маршрутам доставки и складским стандартам Wildberries, что снижает их операционные издержки.
- Конкуренция с традиционными девелоперами: Wildberries предлагает новые форматы сотрудничества, включая гибкие условия аренды и прозрачные стандарты.
В Московском регионе и Санкт-Петербурге компания планирует реализовать несколько проектов для сторонних арендаторов. Это не только расширит портфель площадей, но и создаст прецеденты для будущих сделок. Однако для успешной реализации модели Wildberries придётся доказать арендаторам конкурентные преимущества: интеграцию с логистикой маркетплейса, гибкие условия и прозрачные стандарты.
Риски, которые могут сорвать планы
У Wildberries три основных риска: протесты жителей, изменение тарифной политики властей и конкуренция на рынке аренды.
- Протесты жителей становятся всё более распространённым явлением. В Нижнем Новгороде коллективный иск и уголовное дело о халатности могут затянуть проект или изменить его параметры. В Красноярске протестов пока нет, но это не гарантия спокойствия.
- Изменение тарифной политики властей: увеличение ставок на землю, коммунальные услуги или транспортные сборы может существенно увеличить операционные издержки. В условиях долгосрочной окупаемости проектов любые изменения в тарифах требуют пересмотра бюджета и сроков.
- Конкуренция на рынке аренды: традиционные девелоперы (например, Prologis) уже занимают значительную долю рынка. Wildberries придётся доказать арендаторам, что его логистические парки предлагают лучшие условия: интеграцию с логистикой маркетплейса, гибкие графики, прозрачные стандарты.
Впрочем, Wildberries идёт ва-банк. Инвестиции в 30 млрд рублей в три региональных проекта — это не только вложения в инфраструктуру, но и ставка на долгосрочную окупаемость. Собственные комплексы позволят сократить арендные платежи, оптимизировать логистику и сдавать площади сторонним компаниям. В Белоруссии проект уже позиционируется как точка роста для локальных продавцов, чьи обороты растут на 20% в год. В России Wildberries начинает конкурировать не только с другими маркетплейсами, но и с самими девелоперами, предлагая им новые форматы сотрудничества.